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物件の購入や借受けを検討しているお客さんに対して、宅建業者は、売買契約や賃貸借契約をする前に、その物件に関する重要事項を説明する必要があります。説明の相手は誰か、説明事項はどのようなものか、などが出題事項。暗記事項も多いですが、本試験での出題が多い項目ですから、力を入れなければなりません。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975677

物件の購入や借受けを検討しているお客さんに対して、宅建業者は、売買契約や賃貸借契約をする前に、その物件に関する重要事項を説明する必要があります。説明の相手は誰か、説明事項はどのようなものか、などが出題事項。暗記事項も多いですが、本試験での出題が多い項目ですから、力を入れなければなりません。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975710

宅建業者が関連して売買契約や賃貸借契約が締結された場合、宅建業者は、契約の内容を書面にまとめて当事者に交付する義務を負っています。契約書面を交付する相手は誰か、記載事項はどのようなものか、などが出題されます。暗記事項も多いですが、コツコツと確実にしておきましょう。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975725

宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合、買主は、無条件で、申込みを撤回したり、売買契約を解除することができます。手付金等を支払っていても全額返還されますし、損害賠償請求されるようなこともありません。これがクーリング・オフ制度です。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975741

民法では、他人が所有する宅地・建物であっても、それを対象とした売買契約を締結することが可能です（他人物売買）。しかし、宅建業者は、自分が所有していない宅地や建物を買主に売却することができません。他人所有の物件を売買契約の対象とするためには、その土地の所有者と契約を締結する、などの準備をしておく必要があるのです。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975752

売買契約において生じるトラブルに備えて、あらかじめ損害賠償の額を予定しておくことができます。民法上、この特約の内容に制限はありません。一方、宅建業法では、損害賠償の予定額を売買代金の20％までに制限しています。20％を超えた場合、その超過部分についての特約は、無効です。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975770

売買契約において、買主が売主に納める手付についても、宅建業法上の規制があります。まず、手付の額は、売買代金の20％以下でなければいけません。また、買主は、売主が契約の履行に着手する以前であれば、手付を放棄するだけで、契約を解除することができます。損害賠償などを負担する必要はありません。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975775

手付金や中間金など、契約締結から引渡しまでの間に、買主が売主に支払い、売買代金に充当される金銭のことを「手付金等」といいます。手付金等が一定額を超える場合、売主である宅建業者は、受領する前に、保全措置を用意する必要があります。保全措置というのは、物件が買主に引き渡されなかった場合、買主が手付金等の返還を受けることができるという仕組みのことです。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975786

宅建業法に違反するなどの行為をした宅建業者に対しては、指示処分・業務停止処分・免許取消処分というような監督処分が用意されています。この監督処分は、誰がどのように決定するのでしょうか。また、宅建士に対しても、指示処分・事務禁止処分・登録消除処分といった監督処分があります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975813

宅建業者が新築住宅の売主となる場合、その住宅の一定部分の瑕疵について、引渡し後10年間、瑕疵担保責任を負います。これは、損害を賠償したり、瑕疵を修補するという責任です。この責任を確実に果たすため、宅建業者は、履行確保措置を用意する必要があります。具体的には、保証金を供託するとか、保証契約を締結する、という方法がとられています。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975821

心裡留保、虚偽表示、錯誤、詐欺、強迫について勉強します。それぞれについて、有効か無効か、どのような場合に取消しできるのか、その取消しを第三者に対抗できるのか。登場人物の関係を図で描きながら、しっかり理解しておきましょう。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975834

Ａが自分の所有する土地をＢに売却したが、同じ土地をＣにも売却した。二重売買とか、二重譲渡と呼ばれる状況です。この場合、「ＢとＣのうち、先に登記を備えたほうが勝つ。」というのが基本的な解決方法です。Ａ・Ｂ・Ｃの関係を対抗問題とか対抗関係といいます。そして、登記のことを対抗要件といいます。登場人物の関係を図示した上で、対抗できる、できない、を判断していきましょう。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975855

ある土地をＡ・Ｂ・Ｃの３人で所有する、というように、１つの物を複数の人が共同して所有することを共有といいます。Ａ・Ｂ・Ｃは、それぞれ、持分（所有権の割合）に応じて、その土地を使用することができます。では、共有物の変更、利用・改良行為、保存行為を行う場合、それぞれが単独で判断できるのでしょうか。共有物を分割する場合には、どのような手続が必要になるのでしょうか。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975926

民法が規定する担保物権には、抵当権以外に、留置権、先取特権、質権があります。これらに関する出題は、抵当権と比べると、極めて限られています。深入りすることなく、それぞれのアウトラインを理解する程度にとどめましょう。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975950

建物の売買契約を締結した場合、買主は代金を支払う義務（債務）を負い、売主は建物を引き渡す義務を負います。期日になっても買主が代金を支払わなかったり（履行遅滞）、引渡しの前に売主の過失によって建物が燃えてしまった（履行不能）場合が、債務不履行の問題です。債務不履行があった場合、債権者は、損害賠償を請求したり、契約を解除することができます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975961

ＡがＢ・Ｃ・Ｄの３人に300万円を貸した場合、Ｂ・Ｃ・Ｄがそれぞれ１００万円ずつ返済義務を負うのが原則です（分割債務）。しかし、「連帯して返済する。」という特約をした場合には、話が違います。Ａが合計300万円の返済を受けるまで、Ｂ・Ｃ・Ｄとも債務を負い続けるのです。例えは、Ｂが100万円を返済したとしましょう。この場合でも、残り200万の返済について、Ｃ・Ｄだけでなく、Ｂも返済の義務を負います。このような債務を連帯債務と呼びます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975973

ＡがＢに100万円を貸した場合、Ｂがその100万円を返済する義務を負います。しかし、Ｂに十分な信頼がない場合、Ａはお金を貸してくれません。このような場合に利用されるのが「保証」というシステムです。保証人Ｃは債権者Ａと契約し、「Ｂが返済しない場合には、代わりに自分が返済する。」ことを約束します。さらに、連帯保証ということになれば、保証人の責任は一層重くなります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45975985

「ＡがＢに100万円貸していて、逆に、ＢはＡに対して100万円の売買代金債権を持っている。」としましょう。この場合、ＡがＢに100万円返してその後にＢがＡに100万円支払う、というのでは、手順として無駄ですし、先に弁済する側にリスクが生じます。この場合、一方からの意思表示だけで、両方が債務を免れられることになっています。このシステムを「相殺」と呼びます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976003

ある人が死亡したときに、その人の財産（権利・義務）を別の誰かが承継する、これを「相続」といいます。財産を承継する人を相続人、相続される人、つまり亡くなった人を被相続人と呼びます。誰が、どれだけの財産を相続するか。遺言がない場合には、民法の規定に基づいて決めます（法定相続）。誰が法定相続人になるのか、どれだけ相続するのか（法定相続分）。まずは、そのルールを学びます。その上で、計算問題にも対応できるよう練習しましょう。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976052

借地権の対抗要件としては、借地権自体を登記する方法に加えて、借地上の建物を登記する方法が認められています。建物が滅失した場合でも、法定事項を土地上の見やすい場所に掲示しておけば、２年間は対抗力を維持できます。借地契約が期間満了で終了する場合、借地権者は、借地権設定者に対して建物の買取りを要求することができます（建物買取請求権）。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976086

借地権を他人に譲渡したいのに借地権設定者が承諾してくれない。このような場合には、裁判所に対して、借地権者の承諾に代わる許可を申し立てることができます。他にも、借地条件の変更や増改築、そして契約更新後の建物再築などについて、裁判所は、借地権設定者に代わって許可を与える権限を持っています。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976102

契約期間の満了後、更新されることなく終了する借地権を定期借地権といいます。定期借地権には、一般的なものの他に、事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権があります。それぞれの借地権について、どのような用途のときに設定できるのか、契約の期間はどれくらいか、契約にあたり公正証書などの書面が必要か、など様々な論点があります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976112

建物の賃貸借に関し、契約期間を定めた場合であっても、賃借人や賃貸人が更新を拒絶しないでいると、契約が自動的に更新されます（法定更新）。法定更新を拒むためには、まず、更新拒絶の通知をする必要があります。賃貸人の側から更新を拒絶する場合には、さらに、正当事由が要求されます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976126

契約期間の満了後、更新されることなく終了する建物賃貸借を定期建物賃貸借といいます。定期建物賃貸借契約を締結するためには、事前に書面を交付して説明した上で、契約自体も書面で行う必要があります。定期建物賃貸借契約については、借賃を増額しないという特約（不増額特約）だけでなく、減額しないという特約（不減額特約）も有効とされています。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976153

区分所有建物というのは、一棟の建物に構造上区分された部分があって独立して住居・店舗・事務所・倉庫などに利用できる建物をいい、マンションがその典型例です。区分所有建物は、専有部分と共用部分に分かれます。共用部分はさらに、法定共用部分と規約共用部分に分かれます。区分所有建物については、その敷地や敷地利用権についても、理解する必要があります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976175

区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として、管理組合という団体が当然に成立します。区分所有者は、好むと好まざるとに関わらず、自動的に管理組合の構成員となるのです。また、集会の決議によって、管理者を選任したり、解任することができます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976186

区分所有建物に関して区分所有者たちが定める自主ルール、それを「規約」といいます。規約を設定したり、変更・廃止するためには、集会における特別決議が必要です。また、マンションを分譲する宅建業者のように、最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、規約を設定することができます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976190

区分所有者が集まって話し合う場が集会です。管理者は、少なくとも毎年一回は集会を招集しなければなりません。招集にあたっては、少なくとも１週間前までに、会議の目的事項を示して通知するのが原則です。ただし、区分所有者全員の同意があるときには、招集手続きを省略することができます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976194

建物の一部が滅失した場合には、その復旧や建替えが必要になります。小規模の復旧であれば集会の普通決議で決定できますが、大規模の復旧をする場合には特別決議（3/4以上）が必要です。さらに建替えということになれば、4/5以上の賛成が必要となります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976198

表示に関する登記というのは、不動産の物理的状況に関する登記のことです。土地に関していえばば、どのように利用されているか（地目）、面積（地積）はどれくらいか、などが記載されます。不動産の物理的状況についての情報が不正確というのでは、不動産の取引自体が成立しません。そこで、表示に関する登記については、一定期間内に登記をする義務が課されます。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976206

権利に関する登記とは、不動産についての権利に関する登記のことをいいます。「私が所有者である。」「抵当権をもっている。」ということを第三者に主張するためには、権利に関する登記を受けておく必要があるのです。登記手続は、登記義務者と登記権利者が共同で申請するのが原則とされています。売買契約でいえば、売主が登記義務者で、買主が登記権利者です。共同申請の例外として、単独申請や合同申請の場合もあります。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976214

日本の国土は、都市計画区域・準都市計画区域・どちらでもない区域に分かれます。都市計画区域はさらに、市街化区域と市街化調整区域とに区分されることがあります。また、用途地域という仕組みでは、それぞれの地域に建築できる建物の用途を定めています。このような、◯◯区域、◯◯地域、◯◯地区などという言葉について勉強します。

http://www.nicovideo.jp/watch/so45976333